Il contratto di locazione per aprire un mercatino
Uno degli aspetti spesso trascurati nella gestione di un mercatino dell’usato è il contratto di locazione dell’immobile dove viene ubicata l’attività.
Ciò accade comprensibilmente, almeno per due ragioni. La prima è che la ricerca del locale è già di per sé un compito difficilissimo, per cui l’aspirante titolare del mercatino è disposto a firmare quasi qualunque cosa una volta trovata la location giusta.
La seconda è che il più delle volte la trattativa con la proprietà si concentra sul prezzo della locazione, mentre il testo del contratto è solitamente demandato ad un modello in uso alla proprietà stessa (la quale tra l’altro difficilmente potrebbe accettare, per paura di chissà quali “fregature”, un contratto proposto dalla parte conduttrice).
Occorre poi aggiungere che il contratto di locazione è per molti aspetti regolato direttamente dalla legge, che prevede obblighi e diritti inderogabili a carico delle due parti contraenti. Quindi i margini per una negoziazione autonoma delle clausole contrattuali, sono effettivamente ridotti rispetto ad altre tipologie di contratto. Vediamo quali sono gli aspetti contrattuali negoziabili:
Legenda:
Previsione favorevole al conduttore (titolare mercatino).
Previsione favorevole al proprietario/locatore.
Previsione standard ma non favorevole al conduttore.
Un contratto di locazione ragionevolmente equilibrato dovrebbe avere un numero di previsioni “verdi” almeno pari a quelle “rosse”. Se così non è nel testo contrattuale che ti viene sottoposto, ti raccomando di negoziare una o più clausole in modo da arrivare al predetto risultato.
| CARATTERISTICHE URBANISTICHE | ||
| E’ presente la descrizione catastale dell’immobile? |
SI |
NO |
| E’ presente la dichiarazione di agibilità? |
SI |
NO |
| La destinazione urbanistica, se dichiarata, è compatibile con l’attività di mercatino? |
SI |
NO |
| La descrizione catastale e, se dichiarate, la destinazione urbanistica e l’agibilità sono comprovate da atti ufficiali annessi al contratto? |
SI |
NO |
| CANONE DI LOCAZIONE | ||
| E’ previsto l’aggiornamento annuale del canone? |
NO |
SI |
| Se previsto, l'aggiornamento del canone è automatico, ovvero con rinunzia del conduttore a ricevere la richiesta del locatore? |
SI |
NO |
| E’ ammesso un periodo di grazia, di almeno 15 giorni, per il pagamento del canone, prima che il ritardo diventi motivo di inadempimento? |
SI |
NO |
| Il ritardato pagamento del canone comporta l’applicazione di interessi moratori? |
SI |
NO |
| Il ritardo nel pagamento del canone costituisce causa di risoluzione del contratto? |
NO |
SI |
| Il ritardato o inesatto pagamento del canone inibisce i diritti del conduttore e quindi tutte le eccezioni sono opponibili solo dopo aver pagato il canone? |
NO |
SI |
| DEPOSITO CAUZIONALE | ||
| Il deposito cauzionale produce interessi? |
SI |
NO |
| La restituzione del deposito cauzionale è imputabile agli ultimi canoni? |
SI |
NO |
| RECESSO | ||
|
Il diritto del conduttore a recedere anzitempo è regolato nel contratto e prescinde dall’indicazione dei “gravi motivi”? |
SI |
NO |
|
Per l’esercizio del recesso è previsto un preavviso superiore a 6 mesi? |
SI |
NO |
| E’ prevista una casistica esemplificativa dei “gravi motivi” di recesso, incluso il mancato rilascio delle autorizzazioni per l’esercizio dell’attività? |
SI |
NO |
| IDENNITA' DI AVVIAMENTO | ||
| E’ precisato che l’attività del conduttore è tra quelle non aventi diritto all’indennità al termine della locazione? * |
NO |
SI |
| MANUTENZIONE E MIGLIORIE DELL’IMMOBILE | ||
|
Gli interventi per manutenzione straordinaria dell’immobile sono a carico del conduttore? |
NO |
SI |
| E’ previsto un elenco per le riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore, ed include espressamente le riparazioni agli impianti? |
NO |
SI |
| Il locatore può provvedere alle riparazioni che il conduttore non esegue spontaneamente, trattenendone il costo dal deposito cauzionale? |
SI |
NO |
| E’ stabilita la rinuncia del conduttore al compenso per le migliorie effettuate sull’immobile, anche se autorizzate dal locatore? |
NO |
SI |
| RESPONSABILITA’ SULL’IMMOBILE, PERTINENZE E IMPIANTI | ||
|
Il locatore è responsabile in caso di malfunzionamento degli impianti? |
SI |
NO |
|
Il conduttore che abbia dovuto risarcire un terzo può rivalersi sul locatore per danni derivati dall’immobile, pertinenze o impianti? |
SI |
NO |
* L’indennità per perdita di avviamento commerciale è prevista dall’art. 34 L. 392/78, ai sensi del quale i conduttori esercenti attività industriali, commerciali o artigianali hanno diritto ad un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto in caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a fatto proprio (risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso).
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